Najem krótkoterminowy, hałas i świąteczne imprezy – co możesz zrobić jako sąsiad?
Najem krótkoterminowy stał się stałym elementem życia w wielu wspólnotach mieszkaniowych. W okresie świątecznym, gdy liczba wyjazdów wzrasta, częściej pojawiają się również sytuacje zakłócania spokoju przez osoby wynajmujące mieszkania poprzez Airbnb i podobne platformy. Mieszkańcy nierzadko zastanawiają się, jakie mają prawa i jak skutecznie reagować na uciążliwy hałas.
Poniżej przedstawiamy uporządkowany zestaw informacji: od podstaw prawnych, przez praktyczne działania, aż po możliwości interwencji wspólnoty mieszkaniowej.
Czy lokatorzy najmu krótkoterminowego podlegają przepisom o ciszy nocnej?
Tak.
Najem krótkoterminowy nie powoduje żadnego wyłączenia z obowiązywania przepisów dotyczących:
- zakłócania porządku publicznego,
- spoczynku nocnego,
- zasad współżycia społecznego,
- regulaminów wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni.
Osoby korzystające z lokalu w ramach najmu krótkoterminowego są zobowiązane do przestrzegania dokładnie tych samych zasad, co mieszkańcy stałych lokali.
Warto również wskazać, że wiele wspólnot wprowadza wewnętrzne regulaminy dotyczące krótkoterminowego wynajmu lokali. W praktyce takie regulacje są coraz częściej uznawane przez sądy za dopuszczalne, zwłaszcza gdy najem krótkoterminowy prowadzi do uporczywych zakłóceń.
Ekspert ds. prawa mieszkaniowego:
„Najem krótkoterminowy nie zwalnia z obowiązku przestrzegania regulaminu budynku. Sąsiedzi mają pełne prawo zgłaszać naruszenia zarówno właścicielowi, jak i odpowiednim służbom.”
Impreza za ścianą – jak reagować na zakłócanie spokoju?
Przepisy są jednoznaczne: hałas, który obiektywnie narusza porządek publiczny lub spoczynek nocny, może stanowić wykroczenie.
Zgodnie z art. 51 Kodeksu wykroczeń, odpowiedzialności podlega ten, kto „krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny albo spoczynek nocny”.
Jak dokumentować incydent
Dokumentacja nie jest obowiązkowa, ale znacząco ułatwia późniejsze działania – zarówno wobec służb, jak i właściciela lokalu.
Warto zanotować:
- godzinę i charakter hałasu,
- nagranie (dźwiękowe lub wideo),
- ewentualne zdjęcia sytuacji (np. grup osób wchodzących do lokalu),
- dane świadków – jeśli inni sąsiedzi również słyszeli zakłócenia.
Tego typu materiały mogą zostać załączone do zgłoszenia lub wykorzystane przy dalszych krokach prawnych.
Gdzie zgłaszać – policja, straż miejska, właściciel, platforma najmu
- Policja / straż miejska
– organ właściwy do interwencji w przypadku naruszenia art. 51 KW.
– funkcjonariusze mogą udzielić pouczenia, nałożyć mandat lub skierować sprawę do sądu. - Właściciel mieszkania
– większość platform wymaga od gospodarzy szybkiej reakcji na zgłoszenia dotyczące zakłóceń. - Airbnb / Booking / inne platformy
– zgłoszenie może skutkować sankcjami dla właściciela bądź gości, a nawet usunięciem ogłoszenia. - Administracja budynku / zarząd wspólnoty
– może podejmować działania w ramach regulaminu, w tym kierować wezwania do właściciela lokalu.
W praktyce skuteczna bywa równoległa reakcja do kilku podmiotów.
Czy policja ma obowiązek przyjechać na zgłoszenie hałasu?
Tak.
Jeśli zgłoszenie dotyczy zakłócania spoczynku nocnego, policja powinna podjąć interwencję. Odmowa przyjazdu nie jest standardową procedurą i może stać się podstawą do złożenia skargi, jeśli funkcjonariusze nie reagują pomimo wyraźnych podstaw prawnych.
Podczas interwencji policjant ma prawo:
- udzielić pouczenia,
- nałożyć mandat (do 500 zł),
- skierować sprawę do sądu, gdzie wysokość grzywny może sięgnąć 5000 zł.
Co mogą zrobić wspólnoty i administratorzy budynków?
Wspólnoty mieszkaniowe mają szerokie możliwości działania, szczególnie jeśli najem krótkoterminowy staje się uciążliwy dla mieszkańców.
Dostępne środki obejmują:
- regulaminy dotyczące zasad korzystania z lokali,
- ograniczenia w zakresie działalności quasi-hotelowej,
- wezwania właściciela do zaprzestania naruszeń,
- dochodzenie roszczeń z tytułu niewłaściwego korzystania z lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali – w szczególnych przypadkach konsekwencją może być nawet wniosek o sprzedaż lokalu).
Orzecznictwo sądowe coraz częściej potwierdza możliwość ograniczania najmu krótkoterminowego, gdy prowadzi on do uporczywych zakłóceń i narusza przeznaczenie lokalu mieszkalnego.
Jak skutecznie ograniczyć problem najmu krótkoterminowego?
Do najczęściej stosowanych rozwiązań należą:
- uchwalenie regulaminu korzystania z lokali,
- wprowadzenie uchwał ograniczających możliwość wynajmu na doby,
- konsekwentne dokumentowanie zakłóceń i kierowanie ich do właściciela,
- działania administracji wobec właścicieli, którzy tolerują uciążliwe zachowania najemców.
Każdy budynek może zastosować środki dopasowane do swojej sytuacji, pod warunkiem zachowania zgodności z przepisami prawa i orzecznictwem.
Podsumowanie
Zakłócenia spowodowane przez najemców krótkoterminowych w okresie świątecznym są częstym problemem, jednak prawo zapewnia mieszkańcom konkretne narzędzia ochrony.
Najem krótkoterminowy nie wyłącza obowiązku przestrzegania ciszy nocnej, a organy ścigania mają obowiązek reagować na zgłoszenia dotyczące hałasu. Wspólnoty i właściciele lokali dysponują dodatkowymi instrumentami pozwalającymi przeciwdziałać uciążliwym najmom.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy cisza nocna obowiązuje w święta?
Tak. Obowiązują te same zasady, co w każdy inny dzień.
Czy mogę zgłosić hałas, jeśli nie jest to impreza, ale np. odkurzanie o 2:00?
Tak. Każde rażące zakłócenie spoczynku nocnego może stanowić wykroczenie.
Czy mogę pozwać właściciela mieszkania wynajmowanego na uciążliwe imprezy?
W określonych sytuacjach – tak. Dotyczy to przypadków naruszenia dóbr osobistych lub prawa do spokojnego korzystania z własnego lokalu.
Czy platformy typu Airbnb odpowiada za zachowania najemców?
Nie w sensie prawnym, ale może wprowadzać sankcje: ostrzeżenia, blokady konta, usunięcie ogłoszenia.
Jakie są kary za zakłócanie ciszy nocnej?
Mandat do 500 zł lub – w razie skierowania sprawy do sądu – grzywna do 5000 zł.
Jeżeli potrzebujesz analizy swojej sytuacji lub chcesz uzyskać pomoc w przygotowaniu odpowiednich zgłoszeń, skarg lub pism do właściciela lokalu, wspólnoty czy organów ścigania, zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
Udzielimy wsparcia prawnego dostosowanego do konkretnego stanu faktycznego.
- Lany poniedziałek a prawo- czy można dostać mandat za oblewanie wodą? - 27 marca 2026
- Czy za pracę w święta należy się podwójna stawka? - 25 marca 2026
- Praca w święta – Komu przysługuje dzień wolny lub dodatek? - 19 marca 2026