Last Updated on 2 lata ago by Agata Urban-Brodowska
Obecnie, przed kupnem mieszkania czy też domu nabywcy, w celu uregulowania stosunków z deweloperem, podpisują umowę deweloperską. Kupno mieszkania czy domu to nierzadko życiowa decyzja powiązana z zaciągnięciem zobowiązań finansowych, warto więc przyjrzeć się bliżej instytucji umowy deweloperskiej i poznać swoje prawa.
Umowa deweloperska została uregulowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ma na celu ochronę praw nabywcy nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że nabywcą w rozumieniu ustawy jest wyłącznie osoba fizyczna (zarówno konsument, jak i osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą), co oznacza, że pozostałe podmioty, np. spółki, nie będą mogły korzystać z uprawnień wynikających z tej ustawy. Ustawa nie ma również zastosowania przy kupnie lokalu użytkowego, nawet jeżeli jego nabywcą miałaby być osoba fizyczna.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danej inwestycji. Jednym z załączników prospektu jest wzór umowy deweloperskiej, która będzie później zawarta przed notariuszem. Taki prospekt jest przekazywany potencjalnemu nabywcy, co istotne, bezpłatnie, wraz z załącznikami, na trwałym nośniku informacji (na piśmie, za pomocą emaila, na płycie CD, DVD, nośniku USB). Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany do przekazania informacji dotyczącej jego sytuacji prawno-finansowej oraz dotyczących inwestycji, w tym dotyczących konkretnego lokalu czy domu jednorodzinnego, którego zakupem jest zainteresowany nabywca. Warto szczegółowo zapoznać się z treścią prospektu informacyjnego, gdyż zawiera on wiele informacji dotyczących nie tylko danego przedsięwzięcia deweloperskiego ale także samego dewelopera i jego sytuacji finansowej.
Ponadto, deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego, gdzie będą przechowywane środki wpłacane przez nabywców. Postanowienia dotyczące tego rachunku muszą być zawarte w umowie deweloperskiej, inaczej umowa ta nie dojdzie do skutku.
Umowę deweloperską zawiera się u notariusza. Jej treść powinna odpowiadać treści zawartej we wzorze umowy deweloperskiej.
Elementy, które powinna zawierać umowa deweloperska zostały określone w ustawie, są to w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jak widać, lista elementów umowy deweloperskiej jest obszerna, jednak warto się z nimi zapoznać i sprawdzić czy wszystkie są zawarte w umowie. Jeśli w umowie znajdą się mniej korzystne dla nabywcy postanowienia, zgodnie z ustawą są one nieważne i w ich miejsce będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy. Nie ma przy tym potrzeby podejmowania jakichkolwiek działań przez nabywców.
Zgodnie z ustawą, koszty notarialne zawarcia umowy deweloperskiej ponoszą po połowie nabywca i deweloper. Obciążanie kosztami umowy wyłącznie nabywcy jest więc niezgodne z ustawą.
Kolejną istotną kwestią jest wybór notariusza. Deweloper nie ma prawa narzucać kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa. Postanowienie, zgodnie z którym nabywca jest pozbawiony wpływu na wybór notariusza zostało wpisane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów do rejestru klauzul niedozwolonych.
Warto również negocjować z deweloperem treść umowy. Na przykład można żądać wpisania konkretnego terminu ukończenia budowy i przeniesienia własności, zamiast określenia tylko kwartału danego roku. Będzie to miało wpływ, między innymi, na wysokość odsetek, których, w przypadku opóźnienia, będzie mógł żądać od dewelopera nabywca.
W przypadku określania kar umownych, warto dopisać, że nabywca ma możliwość żądania odszkodowania przewyższającego wysokość ustalonej w umowie kary umownej. Jeśli, na przykład, doszłoby do sytuacji, w której deweloper nie dotrzymuje terminu wykonania inwestycji i w związku z tym zapłaci określoną karę umową, to będzie można żądać od niego dodatkowej kwoty, w przypadku poniesienia większej szkody.
W kolejnym poście informacje jak odstąpić od umowy deweloperskiej.
- Lany poniedziałek a prawo- czy można dostać mandat za oblewanie wodą? - 27 marca 2026
- Czy za pracę w święta należy się podwójna stawka? - 25 marca 2026
- Praca w święta – Komu przysługuje dzień wolny lub dodatek? - 19 marca 2026